Impôts sur les ventes immobilières au Canada

Vous êtes-vous déjà demandé comment vous traitez de l’impôt sur les ventes immobilières au Canada? Si vous avez une propriété locative ou un investissement immobilier au Canada, et avez vendu ou si vous songez de vendre, lisez ce blog pour obtenir des conseils fiscaux utiles qui peuvent sauver des milliers de dollars.

Ce blog est divisé en 3 parties séparées:

• Comment vous pouvez réduire les taxes sur la vente immobilière au Canada
• Les meilleures façons de détenir des investissements immobiliers canadiens
• Incidences fiscales de la modification de votre résidence principale en une propriété locative

Comment vous pouvez réduire les impôts sur la vente immobiliers canadiens

1. Les gains en capital traitement

La première façon de réduire les impôts  appelle ce profit que vous avez fait sur la vente immobilière canadienne. “Gain en capital”

Le terme «gains en capital» signifie simplement que seulement la moitié du profit de votre vente immobilière canadienne se sera imposable pour vous.

Par exemple:

On suppose que le profit sur une vente immobilière est 100 000 $. Par conséquent, 50 000 $ seulement, ou la moitié du gain, seraient imposables à votre taux d’imposition marginal.

La nette des ventes sont: le prix de vente, le coût et le prix d’achat original. Le prix d’achat original doit être indiqué sur le contrat d’achat quand vous avez acheté la propriété. Des droits de cession immobilière, des frais légaux sont payés et d’autres frais de clôture peuvent être ajoutés au coût de la propriété aux fins de l’impôt. Aussi, les commissions et les dépenses de vente peuvent être déduites pour arriver au net produit des ventes.

2. Maximiser les améliorations de capital

Maximiser un certain nombre d’améliorations de capital pour réduire les impôts sur les ventes de propriétés (également connu dépenses en capital) augmentent le coût de votre propriété aux fins de l’impôt. Un coût plus élevé entraîne un gain plus moins à la vente.

Par exemple:

Disons que vous décidez de remplacer toutes les vieilles fenêtres sur votre propriété. Ces nouveaux remplacements de fenêtres dureront de 10 à 20 ans et prolongeront la vie de votre propriété. À des fins fiscales, les fenêtres sont classées comme des améliorations comme capital et sont ajoutées au coût de votre propriété.

Les réparations ne sont pas considérées comme une forme d’amélioration, car elles n’augmenteront pas le coût de votre propriété à des fins fiscales. Cependant, les réparations sont déductibles d’impôt comme de dépenses courantes dans votre déclaration de revenus canadienne.

Des exemples de réparations inclure:

• La peinture
• Fixer d’un robinet qui fuit
• Shampooinerdes moquette et des tapis
• Fixer des trous

3. Ne demandez pas la déduction pour amortissement

Si vous pensez à vendre une propriété canadienne, vous devez tenir compte de l’amortissement ou de la déduction pour amortissement. L’amortissement représente l’usure physique de votre propriété et est déductible d’impôt

Lorsque vous vendez de l’actif amortissable , comme des biens immobiliers canadiens, la déduction pour amortissement que vous avez demandée dans des années d’imposition antérieures doit être incluse dans votre revenu imposable dans l’année de la vente. Ceci est connu comme la recapture.

Par exemple:

Disons que vous avez réclamé 100 000 $ de déduction pour amortissement à ce jour. Cela signifie que 100 000 $ de la déduction pour amortissement réclamée précédemment seront inclus dans votre revenu imposable dans l’année de la vente. Si vous ne demandez pas de déduction pour amortissement, vous éviterez la récupération.

Conclusion

En conclusion, vous devriez calculer le gain en capital sur la vente de votre bien immobilier, maximiser le nombre d’améliorations apportées à votre propriété et tenir compte de la déduction pour amortissement.

Les meilleures façons de détenir des placements immobiliers canadiens

Les 4 différentes façons de structurer vos investissements immobiliers sont:

1. Entreprise individuelle
2. une société en nom collectif
3. Les sociétés de personnes en commandite de l’impôt
4. Corporation vendant vos propriétés.

1. Entreprise individuelle

Au Canada, une propriété locative peut être acquise par l’intermédiaire d’une entreprise individuelle. Cela signifie que vous, le propriétaire unique, sera répertorié comme l’unique propriétaire de la propriété sur l’acte d’achat.

Vous devriez envisager de devenir propriétaire unique lorsque la valeur et le risque d’une propriété sont faibles. En effet, un propriétaire unique n’a pas de protection de responsabilité limitée et pourrait potentiellement perdre tous ses biens (comme sa maison, sa voiture, ses économies, etc.) si un locataire ou une tierce partie devait les poursuivre en justice.

Une propriété de faible valeur et à faible risque possède les caractéristiques suivantes:

• Il est situé dans un bon quartier
• Les locataires sont des professionnels qui travaillent, n’ont pas de casier judiciaire, pas d’expulsions antérieures et un pointage de crédit élevé
• Le prix de l’immobilier n’est pas significatif par rapport à l’ensemble de votre portefeuille d’investissement

Essentiellement, l’achat et la vente de biens immobiliers canadiens à des fins fiscales par l’intermédiaire d’une entreprise à propriétaire unique est simple. Un propriétaire unique paiera l’impôt sur les gains en capital sur les ventes immobilières au Canada d’une propriété locative. Le gain en capital sur la vente est inscrit à l’annexe 3 et à la ligne 127 de votre déclaration de revenus. De plus, vous devez remplir le formulaire T776, État des loyers immobiliers chaque année, pour déclarer le profit réalisé sur la propriété.

Conseil:

Avoir une assurance responsabilité civile générale vous protégera contre les poursuites impliquant des blessures ou des dommages aux clients, employés, vendeurs ou visiteurs qui se produisent dans les locaux de votre propriété. Vous devriez envisager d’investir dans ce type d’assurance, car les problèmes des locataires sont assez courants.

2. Partenariat global

Une société en nom collectif est une relation entre deux personnes ou plus ayant une vision commune du profit. Les exemples d’une société en nom collectif comprennent les accords de coentreprise et les situations où plus d’une personne est répertoriée comme propriétaire enregistré d’une propriété. Les sociétés en nom collectif ne paient pas d’impôt sur les bénéfices réalisés. Au lieu de cela, chaque partenaire est personnellement responsable des impôts sur sa part des revenus de la société.

Comment un partenariat général peut-il m’aider? Un partenariat général peut vous aider à économiser de l’impôt en divisant le revenu avec les membres de la famille ou des personnes non apparentées.

Si vous décidez d’ajouter votre épouse comme un partenaire dans votre entreprise immobilière, ils peuvent partager le profit ou la perte similaire à tout autre partenariat. Pour que votre épouse soit admissible à titre de partenaire, l’ARC exige:

• Consacrer une quantité raisonnable de temps à l’entreprise
• Contribuer en espèces pour acheter l’entreprise ou les biens immobiliers

Exemple:

Prenons l’exemple de John et Jane, un couple marié. John vend une propriété locative et, par conséquent, a un gain en capital de 150 000 $. Le taux d’imposition de John est de 40% et le taux d’imposition de Jane est de 30%.

Sans partenariat

Sans partenariat, le gain de 150 000 $ sera entièrement attribué à John. Rappelez-vous, seulement la moitié du gain est imposable au taux marginal de 40% de John. Cela se traduit par des taxes dues à John de 30 000 $.

Avec un partenariat

Si John fait de Jane son partenaire d’affaires immobilier, alors il peut transférer une partie du gain en capital à Jane. Au lieu de réclamer les 150 000 $ à John, le gain peut maintenant être divisé 50/50. En faisant cela, John paiera 15 000 $ d’impôts sur sa part du gain et Jane paiera 11 250 $ sur sa part, pour un total de 26 250 $. Cela entraîne des économies d’impôt de 3 750 $.

3. Partenariat limite

Une société en commandite est une entité juridique distincte dans laquelle les investisseurs possèdent des parts représentant leur participation dans la société de personnes. L’argent des investisseurs est regroupé afin que le partenariat dispose de fonds pour acquérir un investissement immobilier.

Habituellement, les commanditaires ne se connaissent pas ou ne participent pas à la gestion de l’immobilier. Les activités quotidiennes des propriétés sont laissées à un partenaire général. Ces activités inclure:

• Collecte de loyer
• Payer les hypothèques et les impôts
• Entretien
• Réparations
• Mises à niveau
• Toute la gestion des locataires

Pour les personnes à la recherche d’un investissement immobilier sans tracas, une société en commandite est certainement un excellent choix.

Imposition sur les biens immobiliers pour une société en commandite au Canada

Les partenariats liés à la vente de biens immobiliers ne paient pas d’impôt au Canada. Au lieu de cela, le revenu généré par le partenariat est déclaré sur la déclaration de revenus de l’individu. Pour la plupart des sociétés en commandite, l’ARC exige que le formulaire de déclaration de renseignements T5013 soit déposé. Le retour contient des informations importantes sur le partenariat, y compris:

• Part de chaque partenaire dans le revenu de la société pour l’année (y compris les gains en capital),
• La propriété de chaque partenaire% dans le partenariat,
• La déduction pour amortissement (également appelée amortissement) réclamée;

Les partenaires sont tenus de déclarer leurs revenus de partenariat à la ligne 122 de leur déclaration personnelle. S’ils ont une perte de partenariat dans l’année, cette perte peut être déduite à la ligne 251 de leur déclaration personnelle. Les revenus provenant des ventes immobilières ont circulé à travers le partenariat sur votre déclaration de revenus personnelle à des fins fiscales.

Exemple:

 Partenariat général contre société en commandite

Jetons un coup d’œil à l’exemple de John et Jane. Supposons que John et Jane souhaitent faire de leur société en nom collectif une société en commandite afin de réduire leur responsabilité personnelle. John fait face au problème de décider qui choisir pour le rôle de partenaire général. Rappelez-vous, une société en commandite doit avoir au moins un commandité, qui est finalement responsable si les choses tournent mal. John ne veut pas être le commandité parce qu’il a peur du risque. Dans ce cas, il peut créer une société canadienne à titre de commandité.

Si John investit initialement 100 $ de capital-actions dans la société, il s’agirait du seul actif de la société dans ses livres. John peut alors faire de la société le commandité, en détenant 1% des parts de la société en commandite.

Désigner une société à titre de commandité permettra à la société de prendre tous les risques, mais a une protection de responsabilité limitée et un montant nominal d’actifs (c.-à-d. 100 $). De cette façon, John a réduit sa responsabilité personnelle et celle de sa famille. C’est une pratique assez courante dans l’immobilier canadien tant que la gestion de la propriété est exercée par l’intermédiaire de la société. Il s’agit d’une pratique assez courante dans l’immobilier canadien, à condition que la gestion de la propriété se fasse par l’intermédiaire de la société en nom collectif, en l’occurrence une société par actions.

4. Entreprise

Le principal avantage de l’achat de biens immobiliers à travers une société est la protection de la responsabilité qu’il fournit. Une société et les actionnaires sont deux personnes distinctes aux yeux de la loi. Si votre propriété subit une perte ou qu’un procès potentiel survient, vos biens personnels resteront indemnes.

Il y a des implications fiscales négatives lors de la vente de biens immobiliers par l’intermédiaire d’une société. Dans la plupart des cas, il y aura une double imposition. Lorsque la société vend un immeuble locatif dans un but lucratif, elle doit payer l’impôt sur les gains en capital. Une autre incidence de l’impôt se produit lorsque les bénéfices après impôt de la société sont distribués aux actionnaires sous la forme de dividendes. Lorsque les actionnaires reçoivent des dividendes, ils paient des impôts personnellement. Il y a un allégement sous la forme d’un crédit d’impôt pour dividendes, qui peut aider les particuliers à réduire leurs impôts personnels à payer.

Un autre inconvénient majeur de l’intégration de l’immobilier au Canada est que l’impôt sur le revenu de placement passif est très élevé. Par exemple, en Ontario, une SPCC (Société privée sous contrôle canadien), qui tire un revenu de placement du loyer net des dépenses, paie une taxe de près de 50%

Conclusion

En conclusion, il existe différentes façons de posséder vos investissements immobiliers – à travers une entreprise individuelle, une société en nom collectif, une société en commandite ou une société par actions. La meilleure structure dépend de votre situation personnelle. Consultez votre comptable avant d’acheter un bien immobilier pour vous assurer que vous le faites de la bonne façon.

Conséquences fiscales de la transformation de votre résidence principale en un bien locatif

Lorsque vous commencez à louer votre maison, il y a un changement dans l’utilisation de votre propriété à des fins fiscales. L’ARC vous considère comme ayant vendu votre maison pour sa valeur marchande à ce moment-là. À première vue, ce concept semble très bête, parce que vous n’avez pas vraiment vendre votre maison dans la réalité. Peu importe, si votre propriété a pris de la valeur à partir du moment où vous l’avez acheté jusqu’au moment où vous avez commencé à la louer, cette augmentation sera assujettie à l’impôt sur les gains en capital. En d’autres termes, la moitié de l’augmentation ou du gain sera imposable à votre taux d’imposition marginal lors de la conversion.

Heureusement, vous pouvez exempter ce gain de l’impôt en réclamant l’exemption de résidence principale. Si vous avez vécu dans votre maison pendant toute la période où vous l’avez possédé jusqu’à ce qu’il devienne un bien locatif, le gain entier sera exonéré en raison de l’exemption relative à la résidence principale.

Votre résidence principale n’est pas réputée avoir changé d’usage (c.-à-d. En location) si:

• La partie locative de votre maison est petite par rapport à la taille de votre maison entière
• Il n’y a pas de changements structurels à la propriété, ce qui le rend plus adapté à des fins commerciales ou de location
• Vous n’avez jamais demandé de déduction pour amortissement ou d’amortissement fiscal pour votre maison

Conclusion

En conclusion, changer votre maison en location n’est pas un événement exempt d’impôt. Un gain en capital peut en résulter. Pour réduire les taxes, demandez l’exemption de résidence principale si vous êtes admissible. Toujours, consultez votre comptable avant de couvrir votre propriété dans une location.

Désistement
L’ information fourni sur cette page est destinée à fournir des informations générales. L’ information ne tient pas compte de votre situation personnelle et n’est pas destiné à être utilisé sans consultation de professionnels comptables et financiers. Allan Madan et Madan Chartered Accountant ne seront pas tenus responsables de tout problème découlant de l’utilisation des informations fournies sur cette page.